적극적인 노력으로 가치를 창출하는 방법
차례
1장. 부동산 가치를 높이기 위한 기본지식
2장. 빈 땅 개발로 가치를 높이자
3장. 차별화된 도심 주택 건축으로 토지 가치를 높이자
4장. 상가, 빌딩의 가치를 높이는 방법
저자 소개 - 정석 -
2006년 감정평가사 자격시험에 합격하고, 2007년부터 2014년까지 감정평가법인에서 근무했다. 2014년 이래로는 개인사무소를 운영하며 법원감정인으로 일하고 있다. 부동산의 진정한 내재 가치를 발견하는 일에 많은 열정과 흥미를 가지고 있다. 2022년 9월부터는 공인중개사로도 활동하고 있다.
도서 줄거리
1장. 부동산 가치를 높이기 위한 기본지식
최유효이용 알아내기 위해 특정 용도를 확인하여 '법규정'을 확인 하고, 토지이용계획서의 용도지역, 건축법, 상수도법, 도로법, 등 적합여부를 확인해야 한다.
대상 부동산의 가격수준 판단은 토지(건물) 실거래가 제공 사이트 이용하거나 네이버부동산 매물정보 가격을 참고할 수 있다. 건물은 원가법(신축비용)으로 평가하는데 해당 건물의 구조, 너비, 높이, 마감재,등을 보고 단위면적당 신축단가에 면적을 곱해서 신축가격을 산출할 수 있다. 건물신축단가는 한국부동산원(건물신축단가표), 한국부동산연구원(건축물 재조달원가 자료집) 참고로 결정하고 감가수정은 해당 건물의 경제적 내용연수와 최종의 잔존가치율을 결정하고 경과연수에 따라 감가를 하면 된다. 벽돌조 단독주택의 경우 내용연수는 45년이고 경과연수가 9년일때 현재가치는 신축가격의 80%가 된다. 내용연수가 경과하더라도 여전히 효용가치가 있을때는 신축가의 20~30%가 된다. 또 검색포털 '건물신축단가표 용도별 평균값'을 검색하면 찾아볼 수 있다. 상가건물의 경우 매매가격은 임대료의 250배 내지, 350~400배 내에 형성된다. 월세 수준 판단은 실사용 면적기준 단위면적당 월세가 얼마인지 확인하고, 대상 부동산 개발 후 가치를 판단해야 한다.
2장. 빈땅 개발로 가치를 높이자
협소토지는 소액으로 가치를 높일 수 있다. 분할, 합병, 교환, 등을 통해 쓸모있게 만드는 방법도 있다.
보전산지지역은 노유자시설, 동물전용 장려식장 등으로 이용가능하고 캠핑장으로 활용 가능하다. 주유소부지는 스타벅스 드라이브스루로 이용하면 가지를 높일 수 있다.
3장. 차별화된 도심주택 건축으로 토지가치를 높이자
주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한자가 1년이내 주택을 멸실시키고 3년이내 주택신축 판매하는 경우 취득세 중과가 되지 않는 것으로 2021.4.27 지방세법이 개정 되었다. 자기 자본이 없어도 땅을 취득했다면 시설자금대출, P2P대출을 이용할 수 있고 나머지는 시공사에 건물을 다 짓고 임차인 보증금을 받아 주겠다고 진행할 수 있다. 젊은 세대들의 취향을 저격하는 주택을 기획하면 얼마든지 월세를 잘 받을 수 있을 것이다. 토지매입은 일조권 사선제한을 주의해야 하고 주차장법은 증축가능 여부를 판단할때 중요하다. 건축법에서 건축선지정으로 건축할 수 있는 면적이 작아질 수 있다. 도로폭이 좁을 경우 최소 도로 폭을 빼놓고 건축해야 한다. '주차장법 시행규칙' 제11조 제5항을 참고. 차별화된 인테리어로 도심주택을 만들 수도 있다. 건축과정에서 주의사항은 직접 지구단위계획, 조례,등 규제내역들을 확인하는 것은 필수다. 직접 인허가에 필요한 규정을 검토하고 설계계약을 할때 지연에 대한 배상을 특약으로 기재하고, 설계를 할때 도면상 상세하게 작업지시를 명시하도록 요구해야 한다. 설계가 건축의 거의 전부다. 설계만 제대로 해놓아도 시공사를 꼼짝 못하게 만들 수 있다. 시공사와 계약은 상세 견적을 받아 총액공사비로 계약해야 한다. 유지권배제특약은 중요하다. 건축주가 공사대금을 공사진행 정도에 따라 모두 지급했는데도 시공사가 부도가 나면서 시공사가 하청업자에게 돈을 주지 않았다면 건물에 대해 유치권을 행사하면서 공사재개늘 방해 할 수도 있다. 대금지급 방법은 '기성고'(공사도급 계약에서 일정 시점을 기준으로 산정한 공사의 공정도를 말한다) 만큼만 시공사에 대금을 지급해야 한다. 시공과정에서는 적극적으로 누수여부를 확인해야 한다. 건물의 마케팅에 있어서는 건축 또는 리모델링 시작부터 SNS에 좋은자재,등 디테일한 점들을 어필하기 위해 기록해 둘 필요가 있다. SNS로 홍보하면 잘 팔리거나 임대를 하는데도 도움이 될 것이다. 소규모 주택정비사업을 추진하는 경우 프리미엄이 없는 매물을 잡을 수 있다. 소규모 주택사업이 가능한 곳인지는 LH에서 '인공지능 가로주택정비사업 솔루션'을 제공하고 있다. 토지소유자 수, 사업성이 우수한 정도를 별점으로 알려준다. 사업성은 어떻게 판단 할까? 조합원의 분양가는 원가(공사비, 간접비, 토지대금)로 구성된다. 원가와 주변시세 차이가 프리미엄이라고 보면 된다. 정비사업은 내 자산 가치를 높이는 방법이다.
4장. 상가빌딩의 가치를 높이는 방법
상가가치를 높이려면 우선 상가가치를 잘 분석할 수 있어야 한다. 상가에 맞는 업종이 입점가능한지 법적요건을 확인해야 한다. 건축물대장 용도와 토지이용계획서의 용도지역, 구역에서 허용되는 용도를 확인한다. 그리고 사람들의 주 동선(어느 단지 규모가 더 큰지 비교, 접근성, 조망, 특정시설)을 토대로 유동고객을 파악하고, 임대료 수준을 확인하여 매매가격이 월세의 몇배 수준정도로 형성되는지 수익률 4%로 잡아 가치판단하면 (월임대료*12개월/4%=나온금액+보증금=>시세) 조사해서 상가가치를 평가하는 것이 최선일 것이다.
가시성을 높인다. 멀리서도 눈에 띄는 건물을 더 좋아한다. 또 공간을 소비하는 고객들에게 콘텐츠를 만들어 공간을 재창조해서 가치를 창출하는 것이 중요하다. 입지적 열세에도 호기심을 자극하는 디자인과 콘텐츠는 고객을 끌어 들인다.
상가 재건축은 절차가 간편하다. 상가는'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 의해서 진행된다. 일정 경과연수의 충족과 안전진단이 필요없이 소유자의 80% 및 토지 지분80%의 동의만 있으면 된다. 또 조합설립 인가를 받을 필요없이 임의단체로 사업을 진행할수 있다. 빠르면 1~2년 안에 사업이 완료되는 경우도 있다. 상가는 재건축시 감정평가가 아주 중요하다. 부동산의 가치를 높이는 일은 건축, 리모델링, 재건축을 통해서다. 위기를 뚫고 만들어진 부동산은 그 만큼 희소성이 있다. 전반적인 인플레이션으로 인한 건축공사비의 상승은 부동산가격의 상승을 불러올 요인이다. 부동산의 숨은 가치를 찾거나, 가치를 높이는 일에 집중해야한다고 본다.
소감
부동산 가치를 높이는 방법이 다양하게 소개되어 있어서 앞으로 필요하게 될 정보들을 얻을 수 있었다. 이해하기 쉽게 사례들로 적혀있어 도움이 많이 되었다. 부동산에 대한 이해를 바탕으로 폭 넓은 시각으로 투자가치를 판단할 것이다.