차례
1. 경매, 너는 누구니?
2.권리분석의 모든 것
3.매각물건명세서 익히기
4.물건 선정과 입찰
5.명도협상과 강제집행
6.배당
7.경매 투자 노하우
저자 소개 -네이마리(백희진) 지음
호텔경영학 석사과정을 마치고 호텔리어를 꿈꿨지만, 차가운 현실 앞에 수차례 좌절했다. 전 재산 900만원에 대출을 받아 대전의 허름한 빌라 한 채를 매입했고, 그 후 경매를 통해 본격적으로 부동산 투자를 시작했다. 부동산 공부와 경매를 병행하며 재개발지, 재개발 가능성이 있는 주택들을 경매로 낙찰받아 수십억 원의 자산을 쌓았으며, 아파트, 빌라, 상가, 토지,분양권, 입주권, 재개발지 등 십수 개의 부동산을 보유하고 있다. 현재 주식회사 <네마>와 <네이마르 부동산 연구소> 대표, 네이버 부동산 인플루언서로 활동하고 있으며 블로그를 통해 수많은 구독자들과 소통하며 매월 부동산 강연 및 경매 강의 '기초반'과 '실전반'을 운영 중이다. 저서로 [대한민국 부동산, 성공투자 지침서!]가 있다.
도서 줄거리
경매를 해야 하는 이유는 매수가격이 저렴하다, 부업과 투잡으로 가능한 점, 원하는 물건의 다양성, 규제의 면제로 자금조달계획서나 부동산거래신고 절차가 필요없고 토지거래허가구역 내 주택 매수시 실거주의무가 없으며 별도 거래 허가를 받지 않아도 된다.
경매의 종류는 임의경매, 강제경매(집행권한), 형식적 경매(공유물 분할청구, 상속부동산 청산)가 있다.
권리 분석에는 등기부 등본과 임차인 권리분석으로 나누어 살펴보면 등기부 등본 권리분석에서 말소 기준권리가 되는 등기인 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 선순위전세권, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 먼저 등기된 권리를 기준으로 늦은 권리들은 소멸된다. 권리분석시 주의할 점은 법정지상권이 있는 경우다. 법정지상권의 성립요건은 토지와 건물이 동일 소유였다가 매매나 기타원인(경매) 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라지고, 별도의 건물철거 등의 특별한 약정이 없는 경우다. 낙찰자는 인수대상이 되므로, 토지 소유주는 건물주에게 지료를 청구 할 수 있고 지료가 2년이상 연체 되었을때 법정지상권 소멸청구가 가능하다.
가처분이 있는 경우 말소기준권리보다 먼저인때는 매각으로 소멸되지 않고 후순위는 소멸하는 것이 원칙이나 소유권이전등기 말소 청구권 가처분과 건물철거 및 토지인도 청구권 가처분의 경우는 인수되기에 입찰하면 안된다.
유치권이 있는 경우 채권을 변제 받을때까지 유치할 수 있는 권리이므로 주의하여야 한다.
임차인 권리분석에서 경매물건은 소유자 외에도 임차인이 점유하고 있는 경우가 많다. 임차인이 아닌 채무자 및 소유자가 점유하고 있는 물건은 권리분석이 필요하지 않아 지상권이나 가처분 등의 인수사항만 없다면 입찰이 쉽다. 만약 대항력을 갖춘 임차인(실제점유와 말소기준권리보다 빠른 전입일자를 가진다)이 있는 경우에는 낙찰자가 인수한다. 대항력을 취득한 임차인이 잠시 전출 후 다시 전입신고를 했다면 새로 전입된 일자로 대항력 유무를 판단한다. 단 가족은 그대로 점유하고 본인만 일시적 전출했다면 대항력은 유지된다. 또한 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당 받지 못한다면 낙찰자가 남은 보증금을 인수해야 한다. 만약 입찰을 원한다면 인수보증금을 파악 후 보증금을 감안하여 입찰한다.
우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 대항력과 확정일자가 빠르다면 우선변제권을 취득하여 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 배당 받는다. 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자가 인수한다. 대항력을 갖추고 확정일자가 느리거나 없다면, 배당요구를 하더라도 순위가 밀려 배당받지 못하는 사례가 발생하고 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수한다. 하지만 대항력이 없는 상태라면 확정일자에 따라 배당받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자가 인수 책임은 없다. 만약 재계약을 통해 보증금을 증액하고자 한다면 증액에 대한 확정일자를 추가로 받아야 한다. 재계약시 등기부 등본을 통해 권리의 변동은 없는지 먼저 확인 후 제계약이 진행되어야 하겠다.
배당요구 종기일까지 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 매각 대금에서 배당을 받을 수 없고 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환 청구권도 행사 할 수 없다. 이경우 낙찰자가 전액 인수해야 한다. 낙찰자는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구 여부를 확인하여 입찰금액을 신청해야 하겠다.
소액 임차인 최우선변제권은 대항력이 없는 임차인이라도 다른 채권자보다 우선하여 변제 받는 경우다. 낙찰된 가격의 1/2범위내에서 일정액을 먼저 배당 받는다. 최우선변제금액은 최초 근저당 설정일자를 기준으로 하고 소액임차인이 다수라면 이들의 배당순위는 전입일자와 상관없이 전부 동순위로 취급되어 낙찰된 가격의 1/2한도내에서 보증금 비율로 안분하여 우선변제 받는다. 성립요건은 보증금이 법이 정한 소액이고, 경매개시결정등기 전까지 대항요건(주택인도 및 전입)을 갖추고 배당요구종기까지 유지하며 배당요구해야 할 것이다.
임차권 등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 않을시 임차권등기를 신청할 수 있다. 등기부 등본에 임차권 등기가 되면 우선변제권이 유지되고 배당요구를 한 것으로 본다. 이 경우 낙찰자는 주택 명도협상이 필요 없다.
매각물건 명세서 분석은 최선순위설정일(말소기준권리), 임차인의 정보(전입일자, 확정일자, 배당신청일자), 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 권리, 지상권 등의 정보들이 기재되어 매각물건명세서만으로도 경매 권리분석이 가능하다. 상단 임차인 정보 공란, 하단도 공란으로 표기된 물건들은 시세조사만 필요하기에 초보자도 접근가능하다. 새로운 정보나 권리들이 접수된다면 매각물건명세서가 달라질 수 있으니, 입찰 시 재확인하는 습관이 필요하다.
물건 선정과 입찰에서 물건의 실거래가 및 주변시세, 입지, 학군, 교통, 상권, 호제 등 광역적 정보들을 파악 수집하여 적합한 입찰가를 산정한다. 현장조사에서 전입세대 열람, 관리비 미납 여부, 방향.조망권.장단점, 호제 실태 파악, 점유자 여부, 노후도 및 관리상태 파악, 반경1km내 학교, 학원 갯수, 편의시설 및 문화예술 공간의 다양성 파악,유흥가 혐오시설 여부,기타체크사항을 고려해 결정하는 것이 좋다.
명도협상과 강제집행은 잔금 납부로 인해 소유권이 이전되었다면 점유에 따른 부당이득을 청구해 명도협상 무기로 활용할 수 있다. 부당이득은 언제부터 청구할 수 있는가는 대항력 없는 임차인은 매수인이 매각대금 납부 이후부터 임차료를 지급할 의무가 발생한다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 전액 배당 받은 경우는 배당표가 확정(배당기일 3일전)된 이후부터 발생한다. 일부만 배당 받은 경우는 전체 보증금 중 배당받은 부분에 관해서는 임차인이 점유하고 있는 만큼 매수자에게 임차료 지급의무가 생긴다. 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 배당요구하여 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하여 배당받지 못하는 경우, 배당표 확정되지 않았기에 명도 및 부당이득청구가 불가하다. 명도협상은 보증금 전액을 배당받는 임차인은 이사날짜만 협상하면 된다. 보증금 일부만 배당받는 임차인은 손해보는 보증금의 크기에 따라 이사비용 일부를 책정해 놓는 것이 명도협상에 수월하다. 배당받지 못하는 임차인, 채무자는 어려운 명도 중 하나로 강제집행에도 비용이 드는 만큼 이사비를 책정하여 원활한 협사을 유지하되, 마지노선을 정하여 행동한다.
인도명령은 매각대금 납부 후에도 점유자가 부동산 인도르 기피한다면 인도명령을 신청할 수 있다. 매수인은 매각대금 납부 6개월이내 인도명령 신청을 할 수 있으며 이 기간이 경과하면 명도소송을 통해 주택을 인도 받을 수 있다. 법원의 인도명령결정문으로도 점유자에게 상당한 압박을 줄 수 있기에, 협상에 다시 응하는 경우가 많다.
배당순위는 1.경매비용(집행수수료, 인지대, 감정평가비용, 송달수수료 등) 2.필요비/유익비 3.최우선변제권(소액임차인 최우선변제금, 최우선 임금채권) 4.당해세(종부세, 상속세, 증여세, 재산세, 자동차세) 5.우선변제권: 대항력과 확정일자가 있는 임차인보증금, 담보물권, 조세 순으로 배당된다.
소감
책의 내용이 다양한 사례가 적혀 있어 많은 도움이 되었다. 많은 내용을 요약하기 힘들어 간략하게 적어보았지만 놓지지 말아야 할 내용이 너무 많다. 경매는 주의해야 할 사항을 잘 체크한다면 내게 필요한 부동산을 갖는데 아주 효과적이라 여겨진다. 모두가 원하는 부동산을 갖게 되기를 소망하며 이 책이 많은 도움이 되지 않을까 생각한다.