저자 소개 - 조해리 -
각각의 부동산이 가진 DNA를 분석하여 가장 좋은 컨디션을 가진 부동산, 가장 잘 팔리는 부동산으로 브랜딩하는 빌딩 브랜딩 회사 스텐다드 리퍼블릭의 대표. 고려대학교 법학 박사를 수료하기까지 13년간 법학을 전공하였다. 그 덕분에 부동산 사업의 가장 중요한 단계에서 고객의 신뢰를 얻어 단숨에 부동산 중개 사업을 궤도에 올렸다. 빌딩 투자의 미래는 단순히 입지에 의존하여 부동산을 분석하는 고전적이고 수동적인 중개시스템에서 벗어나는 것부터 시작해야 한다는 신념으로 사업에 임하였다. 적극적으로 부동산이 가진 최적의 조건을 발굴하고 디자인하고 기획하여 +알파의 가치를 만들어내는 중개사가 되기 위해 건축디자인, 인테리어 디자인, 브랜딩 능력을 겸비한 부동산 중개회사, 스탠다드 리퍼블릭을 설립하였다. 공간을 기획하고 디자인할 수 있는 스탠다드 리퍼블릭은 부동산 중개사업의 새로운 기준이 되고 있다.
이메일 hihihari@standardrepublic.co
스탠다드 리퍼블릭 https://linktr.ee/standardrepublic
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도서 줄거리
지금 "우리는 상가를 오프라인에서 만날 확률과 온라인에서 만날 확률 중 어디에 집중해야 하는가." 상가를 노출시키는 것이 대로변 코너1층상가, 버스정류장 앞, 횡단보도 앞이 아니라, 스마트폰으로 검색하고 내비게이션을 이용하거나 지도 앱을 통해 한적하고 예쁜 건물에서 고급서비스를 이용할 수 있다. 굳이 복잡하고 시끄럽고 주차도 어려운 곳에 방문할 이유가 있을까. SNS에서 공유하고 광고되는 내 빌딩의 가치는 다르다. 대기업은 사람들이 모이고 싶은 공간, 스스로 광고하고 싶은 공간과 시스템을 만들기 위해 많은 인재들과 기획하고 준비하고 투자한다. 많은 재산이 투입되는 나의 빌딩에 최소한 유명 백화점, 유명 호텔, 유명 카페들이 하는 노력과 기획이 필요하지 않을까. 나의 하루를 특별하게 만들어 주고, 내 인생을 인스타그래머블하게 채워주는 곳에 사람들이 모여들고 사진을 찍고 영상을 찍어 콘텐츠를 만든다. 앞으로 투자할 부동산은 그런 곳이 되야하고 그런 곳으로 재창조 되야한다. 일관성 있는 이미지와 취향이 기업과 사람을 브랜드로 만들어 준다. 빌딩 브랜딩 개념은 상업공간에 대한 철학과 기획이 필요하다는 관점에서 시작하였다.
"삶의 안과 밖은 공간과 경험, 그리고 공유라는 이름으로 채워진다." 모든 브랜드의 마케팅 결과로 소비자의 성향에 따라서 나에게 맞는 것을 찾는 일이 당연한 시대가 된 것이다. 브랜딩 과정에는 필연적으로 '공간'에 대한 기록이 담긴다. 일상이 공유되는 모든 순간, 좀 더 의미있고 더 볼만한 공간을 만들거나 찾아가는 것이다. 앞으로 수많은 작은 브랜드들은 개성에 맞는 공간을 찾고, 만들고, 그 공간을 홍보하고 공유하는 것이 당연해진다. 취향을 공유하는 트랜드로 집은 퍼스널 브랜딩의 '필수요소'가 되었다. 개인 공간의 디자인 취향을 노출하는 환경이 많아지면서 한 개인의 능력, 취향, 생활방식이 하나의 브랜드가 되는 시대가 왔다. 취향이 공유되고 안목이 평가되는 시대, 서로의 관심사는 공유되고 스며 들어가, 인테리어 산업과 건축에도 가구 브랜드나 조명 브랜드에 대한 관심도 높아지게 했다.
퍼스널브랜딩이 잘 된 인플루언서들은 그들의 생활이 노출될때마다 광고효과를 가져다 준다. 인플루언서들의 모임을 살펴보면, 그들이 사업을 하는 공간, 또는 최근에 매입한 부동산의 공간, 앞으로 영업하고자 하는 공간일 때가 있다. 많은 사람의 주목을 받는 사업체가 있는 빌딩은 새로 들어올 임차인과 주변에서 사업을 하는 다른 이들에게도 눈에 보이는 수익성 이상의 결과를 준다. 공간이라는 빌딩 브랜딩이 우리에게 중요한 이유를 알 수 있다.
- 사람들은 '있어 보이고, 자극받고, 스토리가 있는 빌딩에 보인다.
콘셉트가 명확한가? 판교테크노밸리는 각 업체간의 시너지 효과를 추구하여 만들어졌다. 업체들 간에 물리적 이동, 각 업체의 인력들 간 상호작용까지 고려하여 설계되었고 이들의 직주접근 환경을 위해 주거단지도 마련되어 있다.
'시너지'의 개념은 지역단위, 블럭단위, 개별 건물단위로 살펴볼 수 있다. 대치동 학원가, 신림동 순대거리, 판교테크노밸리 같은 규모이고, 상호 보완성과 합산 효과라는 측면, 대중교통 도로와 전기등의 자원활용에 있어서 최적화를 노린다. 각 건물에서도 이와 같은 시너지 효과를 누려볼 수 있는 요소는 많다. 따라서 빌딩에 투자 할때는 현 건물 상태에서 가치를 파악하는 것에 그치지 않고 '시너지'를 낼 수 있는 요소가 있는지에 집중할 것을 강조한다. 빌딩의 콘셉트는 빌딩의 위치와 배후상권, 빌딩을 찾아오는 사람들의 취향을 고려하여 섬세하게 기획할수록 성공 확률이 높다. 이를 위해서 해당지역의 상권을 분석하고 가장 어울릴 만한 업종을 미리 파악하는 일이 선행되고 분석을 토대로 건물의 업종 및 분위기를 정한다. 이것이 우리가 원하는 빌딩의 '콘셉트'가 된다.
엔터테인트먼트 요소가 있는가? 아르때 뮤지엄, 인천 파라다이스호텔, 더현대를 비롯한 백화점들의 미디어아트 팝업, 국내외 크고 작은 공간 속에 '미디어아트' 기술을 접목하여 훌륭한 전시를 체험할 수 있게 하고 있다. 워터월드는 '물'이라는 주제와 공간에 대한 재해석, 규모는 미디어아트 퍼포먼스를 보여 주기에 신비롭고 아름다운 공간이었다. 큰 시설물의 빌딩 로비의 전시공간, 지하의 스튜디오 공간, 옥외 광고물에 대해서도 엔터테인트먼트 요소를 고민하고 상상하게 된다. 이태원의 한 복판에서 브랜드나 건축물을 홍보하기 위해 3D홀로그램 기술로 공중에 떠 있는 영상물을 만날 수 있다. 하루를 특별하게 만들기 위해 찾아오는 공간을 만드는 공간 기획의 힘, 공간에 대한 유연한 감각을 키워나간다면 훌륭한 콘텐츠를 생산해 낼 수 있을 것이다.
탁월한 디자인(인테리어)이 있는가? 공간에 대한 스토리가 불특정 다수의 마음을 훔쳐내고 이렇게 스토리텔링이 된 공간에 고객들은 '스토리 주인공'이 되고자 '찾아' 온다. 고객들은 디자인 속에서 해매고 감탄해야 한다. 특별한 하루를 만들어 줄 디자인은 깊은 고민과 철학이 필요하고 그 철학을 담아낼 수 있게 기획되어야 한다. 이를 위해서 스토리 체험을 위해 찾아온 고객과의 소통이 중요하다.
SNS전략이 있는가? 백화점은 이벤트와 SNS를 적극 활용 하지만 건물주는 그렇지 않다. 전략적인 이벤트와 이를 알릴 SNS장치는 필요한 시점이다.
스토리가 있는가? '서장훈 빌딩'은 그가 운동선수로 다져온 성실함과 꾸준함, 근면한 이미지는 부동산 투자에서도 두각을 나타내며 세간의 주목을 받았다. 그가 투자한 부동산이 얼마에 어떻게 매수하게 되었고, 시간이 지난 지금 시세는 어떤지, 어떤 포인트에서 시세차익이 나는지, 그와 임차인과의 관계는 어떤지, 임차인은 어떤 분들이 사업을 하고 있는지도 매체와 미디어에서 볼 수 있었다. 서장훈빌딩이 나의 생활 반경에 있다는 것을 알게 된 후, 그 빌딩을 한번 더 바라보곤 하다 그 빌딩에 임차해 있는 정형외과에서 진료를 받았다. 이렇게 해온 사람이 나뿐일까? 임대인이 유명인이라는 점은 임차인에게 위치 홍보의 30%이상을 해주고 있다는 것을 의미한다. 스토리를 알고 건물을 바라보는 것과 일면식도 없는 건물을 바라보는 것은 많은 차이가 있다. 부동산 자산에 대한 브랜딩과 스토리텔링의 기회도 놓치지 말아야 한다. 건물주의 부동산에 대한 생각과 철학은 어떠한지는 상업용 부동산을 광고할때 중요한 수단이 될 것이다.
사람을 모으는 사업주는 건물주가 되어야 한다.
대부분 기업이 사업운영수익으로 부동산 투자에 자본이 투입되고, 개발되고, 또 다른 이익이 실현되는 과정을 보면 부동산 사업에 집중하고 있는 것을 알 수 있다. 기업의 수익구조를 본다면 우리는 부동산 회사에서 만든 돈까스를 먹고, 부동산 회사의 옷을 사서 입고 있는 것과 마찬가지이다. 모두 '부동산 회사'이다. 브랜드로 일으킨 트래픽을 부동산 자산가치로 환원시키기 위해서는 사옥을 매입하는게 가장 빠른 방법이다. 사업을 잘 운영하여 건물에 사람들을 모이게 하는 능력이 있다면, 지금 사업을 하면서 임대료를 꾸준히 무리없이 낼 수 있는 능력이 있다면 성장 가능성이 있는 사업아이템을 가지고 있다면, 늦지 않게 건물주가 될 준비를 시작해야 한다. 임대료는 내고 있는 모든 사업주는 누군가의 부동산 사업을 도와주고 있는 샘이다. 모든 사업은 부동산 사업으로 귀결 된다는 것을 잊지 말자.
- 사람이 모이는 빌딩 투자 기획 ABC
부동산 투자는 깊이 고민하고 생각하고 공부한 끝에 나에 대한 확신으로 결정해야 할 인생의 기회이다. 연구하고 많이 비교하고 수집하여 '준비'해야 한다. 필요한 정보를 선별하여 결정할 수 있는 능력도 중요하다.
부동산 성공습관 장착하기는 마인드 셋팅 ㅡ> 구체적 부동산 설정 ㅡ> 실행 으로 이루어진다. "나도 주인이 되어 봐야겠다." 는 마인드가 먼저이다. 그 후 어떤 부동산을 매입할 것인지, 자금과 레버리지를 가지고 매입할 수 있는 부동산 리스트를 만들어 보야야 한다. 이 과정에서 지역 부동산의 시세를 알게 되고, 현 임대시장의 평균수익률도 알게 되며 대출이자 및 대출한도도 알아 볼 수 있게 된다. 또 도로상황, 신축빌딩의 공실률에 대한 주변환경정보를 알아 갈 수 있게 된다. 구체적으로 선정한 부동산 매물 리스트를 만들어가다 보면 나의 샘플매물과 유사한 매물이 시장에 나왔을때 빠른 의사결정을 내릴 수 있게 된다.
매혹적인 빌딩 스크랩은 눈과 발로 동시에 하라. 빌딩을 볼때 차별화된 사옥 디자인으로 브랜드를 떠올렸을 때 빌딩의 위치와 모양까지 기억할 수 있도록 빌딩 브랜딩의 마인드로 접근해야 한다. 주변의 호재, 교통편, 입지와 분위기를 파악하는 것에 더하여 건물 전체 매력을 간파하는 노력이 필요하다. 새로 지어진 건물 임대차는 어떤 업종으로 채워지는지, 어떤 요소가 그 임차인들을 한 건물에 모이게 했는지 살펴본다. 더 나은 안목, 더 나은 빌딩에 대한 기준이 생기고 모든 건물에 숫자가 보일 수 있는 나의 인사이트로 건물가격+알파의 애드밸류가 생겨날 수 있어야 한다.
빌딩을 대하는 마인드의 전환이 필요하다. 지금까지 기본적인 부동산과 관련된 내용이 들어갔다면 이제는 성공하는 빌딩에서 느껴지는 '느낌'이라는 '감성'을 적어 들어가야 한다. '왜 잘 되는 빌딩이지?' 가치와 기획을 통해 만들어내는 가치가 다르기 때움에 임차인이 먼저 찾아 올 공간으로 만들어 낼 이유를 생각하면서 매입을 준비해야 한다. 세심하게 건물을 신경썼을 경우 지금보다 가치가 올라갈 가능성이 크다. 임장을 통해서 지역의 빌딩들의 특성을 파악하다 보면 어느정도 규모의 상가, 사무실이 가장 많이 공급되고 있는지, 빌딩의 면적, 층수, 땅모양, 주차상황, 등을 체크하다보면 그 건물에 임차인이 어떤 이유로 선택했는지 파악할 수 있다. 내가 매수할 건물이 어떤 조건들을 기본적으로 갖추고 있어야 내가 원하는 임차인이 선택할 수 있는지에 대한 답을 얻는다.
빌딩에 임차인이 몰려들 이유를 만들어라. 그 지역에 대해 누구보다 잘 알고 있고, 건물에 가장 애정을 가지고 있으며, 어떤 업종이 어울리는 건물이 될 것인가가 건물 디자인의 출발점이 된다. 그 지역과 감성을 잘 읽어내지 못하면 디자인적으로 호응을 받지 못한다. 건축주의 심도있는 지역에 대한 이해와 참여가 필요하다.
나의 건물이 가치있는 이유를 만들어 내는 것이 부동산 사업의 핵심인 만큼, 어떤 특정 콘셉트와 디자인을 통해 상업공간을 기억할 만한 공간으로 만들어 내는 전략이 필요하다.
주차장은 빌딩 임대사업의 기본이다. 주차장이 없어도 되는 곳은 걸어올 만한 이유가 있는 곳 뿐이다.
100억 이상의 가치! 나만의 임장스토리 만들기. 공간 브랜딩의 개념부터 시작하여 빌딩 브랜딩으로 완성하기까지의 기록 사람들의 인스타그램에서 담고 싶어 하는 공간이 가지고 있는 특정 법칙은 가시성, 압도적인 공간감, 자연과의 조화이다. 이처럼 실패하지 않는 디자인적 요소의 연출이 가능한 건물은 시선을 사로 잡는다. 입지를 극복하는 디자인이 부동산 투자 성공의 실현이다. 운의 영역이라 생각할 수도 있는 부동산에도 깊이 들어가 보면 모두가 사정이 있고, 스토리를 가지고 있기 마련이다. 기업들은 과거부터 지금까지의 부동산이 변동되는 다양한 요소에 대한 이해도를 가지고 분석하며, 전문가를 통해 다양한 데이터에 기반해 자금을 움직인다. 업계 10위권 내 부동산 자산운용사에서 '부동산과 그 공간의 디자인에 대한 투자와 기획에 집중하고 있다는 것'은 더 많은 가치를 창출할 수 있다는 것을 입증한다.
- 사람이 모이는 빌딩투자 런칭 프로세스
빌딩 투자 이유는 우리나라 부동산 정책은 주택에 대한 투기 수요를 자재시키기 위한 방향으로 가고 있다. 빌딩이 주택에 비해 보유세 비율이 낮고 종합소득세도 꼬마빌딩 소유주에 대해서는 낮다. 주택투자가 부동산 투자의 기준을 이루었던 과거와는 달리 상당수의 부동산 투자수요는 상업용 부동산을 향하고 있다. 빌딩은 임대수익을 사업적 수익으로 보는 것에 대한 부담이 적다. 또 구분상가와는 달리 대지 '전체'를 소유한다는 점이 매력적이다. 주변 상황에 맞게 신축을 하거나 리모델링을 하여 밸류업이 가능하다. 대출규제에 있어서도 정책적 규제가 없다. 빌딩 매입대출 상품은 매입하는 빌딩안에서 사업을 영위하는 조건일 경우 건물 매입금액의 95%까지 대출이 가능하기도 했다. 건물주는 부동산 사업자라는 마인드로 빌딩 투자 이후에도 꾸준하고 자발적인 노력이 필요한 시대가 되었다. 하지만 임대 수익률만으로 보면 안정적으로 운영하고 있다고 말하기 힘든 빌딩이 빠르게 늘고 있다. 대부분 오프라인 공간에서 가지 않더라도 재화를 손에 얻을 수 있다. 오프라인 샵의 니즈가 줄어들고 공실이 늘어나 임대수익은 견고하지 않음에도 불구하고 현금가치가 떨어져 빌딩의 가격은 오히려 반등했다. 이 시점에서 집중해야 할 문제는 첫째 조금 더 오른 가격으로 매입해야 하는 투자자들의 고민이 달라져야 한다는 것, 둘째 기존 투자자들도 수익률만으로 볼때 상수 아래로 마이너스투자가 될 수 있는 공실 위험률을 탈피할 어떤 도구가 필요해진 시점이라는 것이다. 늘 매도자 우위로 돌아가던 시장에서 매수자가 수많은 매물 리스트를 가지고 공부해서 정확하게 투자할 수 있는 시점을 맞게 되었다.
소감
상가건물을 하나 갖고 싶은 사람으로서 이책은 상가건물을 갖기 위해서 필요한 많은 소스들을 알려 준다. 상가건물을 갖기 전이라면 누구나 읽어 보면 좋을 것 같다. 시대 변화에 따라 달라져야 하는 것이 상대적인 니즈에 대한 이해와 부동산을 대하는 마인드이다. 구체적인 예시들로 건물주가 알아야 할 것들에 대한 이해를 도와줘서 건물주가 되었다 돌아온 기분이 들게 할 만큼 많은 것을 느낄 수 있었다. 저자에게 감사한 마음이다.